【マンション管理組合の理事の方必見】
分からないことだらけの火災保険について

マンション保険

今回、持ち回りで初めて理事になったのだが、早速火災保険が満期を迎えるんだ。
個人で入っている火災保険と違って、保険料も高額で補償なども分かり難い。

マンション管理組合の火災保険は共用部分が対象ですね。

マンション管理会社の担当者が更新見積書を持ってきたが、保険料を見てびっくりしたよ。
3年前に契約したときの保険料が5棟で600万円ほどだったが、今回は2倍近い1,100万円になってたよ。

マンション共用部分の火災保険の現状

①国内のマンションの高経年化が進み、築年数が経っているマンションほど年々、漏水事故が増加しています。

②築年別の料率体系の導入により、築年数が経てば経つほど、保険料が高くなる状況となっています。

特に多くの損保会社では包括の個人賠償責任特約料が大幅に高くなっていきます。

保険ガリレオブログ「マンション共用部分の老朽化対策は様々な問題の予防になる」でも解説しておりますので、興味があればご覧ください。

ん? 包括の個人賠償責任特約(個賠)ってなに?

個人賠償責任特約(個賠)はご存知ですよね?

うん、マンションなどで下の階に漏水事故を起こして、建物や家財を弁償しなければいけない時などに使える補償だよね?

はい、また路上で自転車に乗っていて通行人にぶつかって怪我を負わせた時にも使えます。
国内外で第三者の財物や身体に損害を与えてしまい、法律上の損害賠償責任を負わなければいけない時に賠償金額をお支払いします。

居住者の皆さんはご自身でこのような個賠に入られているとは思いますが、万が一、限度額が不十分だったり、入られていない方がいた場合マンション内での漏水事故などの被害者の方が加害者から充分な賠償を受けられないのではお困りになるだろうという配慮で管理組合でも居住者全員を被保険者として付帯しておきましょうというものが、包括の個賠です。

親切だから安心だね!

しかし、問題がないわけではないです。

どのような問題なの? 

この見積りの中で包括個賠保険料が特に高いですよね。

あっ、確かに! 

賠償責任特約の問題点

古いマンションなどでは経年劣化により共用部分の給水管などから漏水が起き、専有部分に損害を与えてしまった場合は、建物管理賠償責任特約で損害額をお支払いします。

一方、専有部分の給水管からの漏水の場合は、その給水管の所有者が個賠で補償するのですが、所有者個人が任意で入られている個賠を使わずに管理組合の包括個賠で請求していると更新時に困ったことになることもあります。

もちろん、重複してはお支払いはされませんが、どちらの個賠を使ってもお支払いはされます。

実際の例では、築30年のマンションでは2 年間でピンホールや詰まりによる漏水事故が5 件、衝突事故が1 件ありました。

全ての漏水事故では管理組合の包括個賠で請求していました。

保険ガリレオブログ「マンションで起こる漏水事故の賠償責任はどうなる!?」や「 マンションで起こる漏水事故の賠償責任はどうなる!?~続編~ でも解説しておりますので、興味があればご覧ください。

このため既契約損保会社からは満期更新時に更新を断られたとのことです。

困られた管理組合では早速、他代理店に相談されましたが、このマンションの火災保険は1社を除いてお引き受けできませんでした。

既契約は5 年一括でしたが、その損保では免責5 ~ 20 万円を付けて1 年契約でのお引き受けとなり結果的にずいぶんと割高になってしまいました。

包括の個賠については保険代理店の説明をよく聞いたうえで、管理組合員の皆様、管理会社様で、しっかり話し合われお決めにならないと後々のトラブルや皆様の不利益に繋がってしまいます。

良く分かったよ。
他にも気を付けないといけない点はあるのかい?

やはり、近年の台風などの自然災害による損害の多さですよね。

でも、コンクリート造のマンションでは台風には強く、2階以上では水災も大丈夫なのでは?

自然災害による損害と問題点

2019年の度重なる大型台風ではかつて考えられなかった損害をもたらしました。

コンクリートでしっかり作られたマンションでもそれは例外ではありません。

9月9日の台風15号により豪雨に見舞われた東京のマンションではルーフバルコニーが排水しきれずオーバーフローを起こし、その雨水が隣接棟の5階共用部から浸水し、汚水となって5戸室の室内や家具に損害を与えてしまいました。

この場合、管理組合の火災保険に付帯している建物管理賠償責任保険でのお支払いができるのは、管理組合に管理上の過失があり賠償責任が発生する場合となります。

例えば、排水溝の清掃等メンテナンスを怠っていたなどの確認ができればお支払いの対象となります。

また、同じく台風15号の強風でマンション敷地を囲っているフェンスが飛散・倒壊し、隣の敷地に駐車してあった車4台に損害を与え、隣家の外壁も破損してしまった。

当然、被害者側は損害賠償を求めていますが、保険会社の損害課が管理組合側にフェンスの管理上の責任がないと査定しますと管理賠責はお支払いできませんので、被害者はご自分の加入されている自動車保険で補填するしかありません。

いずれの場合も管理上の責任があり、保険金が支払われるのは、管理者・所有者が事故の予見をし、且つなんらの予防処置も講じず、その結果、損害を与えてしまった場合です。

保険ガリレオブログ「賠償責任を負うのかどうか」 でも解説しておりますので、興味があればご覧ください。

個人の火災保険とは違い、結構難しいんだね?

はい、マンション管理組合では事故が起きた場合の対応などにも居住者の合意形成がきわめて難しいことがありますので、しっかり保険などで備えておかないと大変なことになりますよね。
特に地震保険は保険料が高額なだけに加入されていない管理組合は60%以上にのぼります。
しかし、いざ地震が起きて大きな損害を被ってしまった場合、火災保険では補償されません。
賠責と同様、関係者がよく話し合われて適切な備えをされることをお勧めいたします。

それにしても、この更新見積金額は異常に高いよね!

国内損保では大手、中堅5社でマンション管理組合の火災保険を扱ってます。
各社、補償内容や保険料に差があります。
また、ご契約の時だけではなく、いざ事故が起きた時の対応にも差がございますので各社の比較検討をされることをお勧めします。

1,100万円の更新保険料が760万円に!

日新火災の「マンション管理適正化診断サービス」をご提案しました。

このサービスは、一般社団法人日本マンション管理士会連合会が日新火災と提携して実施する無料のサービスです。

マンションのメンテナンス状況等について、給排水管の更新工事実施状況をはじめとする18項目について診断し、ポイントに応じて保険料の割引を行うものです。

お陰様で約340万円も節約できたよ!ありがとうございました。

我々は、マンション保険の見直しやマンション管理組合様のサポートが出来ますように最適な保険をご紹介しております。

保険が満期となり、見直しをご希望の方や現在の保険会社だけではなく、複数の保険会社の相見積もりをご希望など、そのような方は下記のボタンからご確認ください。