マンション共有部設備の老朽化対策

1.マンションの共用部設備が老朽化

 全国のマンションで共用部設備の老朽化問題が広がっています。マンション建設がブームになったのは1970年代と言われていますが、ブーム初期に建てられた物件は築50年にさしかかり老朽化問題に直面しています。

 また、マンションの多くは耐震性不足であり、巨大地震発生に備えるために耐震化の促進が課題となっています。このため、耐震性不足のマンションの建替え等の円滑化を図る必要があります。
 

出典:国土交通省HP マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律案について

 鉄筋コンクリート造マンションの寿命は計算上は80~100年とされておりまだ余裕がありますが、経年による老朽化は避けて通れない問題です。共用部設備の老朽化はどこが問題でどのような対策が求められているのでしょうか。

2.マンションと共用部設備

 マンションには入居者個人が専有するスペースと入居者全員で共用するスペースが存在します。入居者が共用するスペースに設置されている設備を共用部設備と呼び、マンション入居者全員の共有資産として組合により管理されています。

 共用部設備の保守管理はマンションにおける重要課題です。共用部設備が正常に機能していないと生活に支障をきたしたり住民が危険にさらされる可能性があります。老朽化による設備の劣化に対しても管理組合を通じて適切なメンテナンスを行うことが求められます。

3.共用部設備と大規模修繕工事

 マンションの老朽化に対しては大規模修繕工事が行われます。大規模修繕工事とは管理組合が立案した長期修繕計画に基づいて住民が費用を積み立てて実行される修繕工事のことで、約10年に一度実行されます。

 マンションの共用部設備は大規模修繕工事の対象に含まれます。管理組合の計画に基づく修繕工事が共用部設備の老朽化に対する基本的な対処です。

4.共用部設備の老朽化診断

 共用部設備の老朽化に関しては専門家による診断を必要とします。外壁のヒビ割れや剥離など目に見える部分は目視で、コンクリート内部のクラックや鉄筋の状態など目に見えない部分は超音波診断や赤外線装置などを用いて調査が行われます。

 老朽化診断は建物劣化診断業者に依頼しますが、老朽化調査も管理組合が主導して実施されます。調査費用は修繕積立費から支出され、調査結果に基づいて老朽化対策の必要性が検討されます。

出典:一般社団法人マンション管理業会 建物診断・長期修繕計画

5.求められる管理組合の透明性

 共用部設備老朽化対策の課題となるのが管理組合の透明性です。大規模修繕工事は修繕積立を原資として数百万、数千万円のお金が動きます。しかし、マンションによっては管理組合の活動が不透明でお金の動きがはっきりしないまま工事内容が決められたり業者が選定されたりするケースがあります。

 マンション管理組合は区分所有法という法律によって認められる管理団体ですが、中には一部の住民が独占的に運営している事例があり、業社からリベートを受け取るなど悪質な運営が行われる可能性は否定できません。共用部設備の修繕工事ではお金の流れを含めて透明性を高めで住民全員が納得する形で実施される必要があります。

6.資金不足への対処

 共用部設備の老朽化は修繕積立を原資として工事を実施しますが、近年積立不足で工事したくでもできないマンションが急増しています。築年数の古いマンションは配管がコンクリートに埋め込まれているなど修繕工事を前提とした施工が行われていないことが多く、設備更新に予想以上にコストがかかり資金不足になるマンションが見られます。

 資金不足だからといって老朽化を放置するのは危険ですが新たな負担を住民に求めるのは簡単ではありません。修繕工事による資産価値向上や安全な環境構築、住みやすさの改善などメリットを提示して住民全員の合意を形成する必要があります。

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