住宅ローンの５年ルールと１２５％ルール

はじめに

　返済中の住宅ローンの商品の特徴や金利リスクについて十分に理解されていますか？理解しないまま返済を続けていると、どんな問題があるのでしょう？

　 今回は住宅ローンや金利について知っておくべきことの一つである「５年ルールと１２５％ルール」についてご説明します

５年ルールと１２５％ルール

 　変動金利を選択すると借入期間中の金利が一定ではないことから、「金利が上がると返済額が増えること」「金利の変化に影響されるために返済計画が立てにくいこと」がリスクとなります。このリスクに対処するためにあるのが「５年ルール」と「１２５％ルール」となります。

●５年ルール
　半年ごとの金利の見直しで金利が変動した場合でも返済額は即座には変更せず、５年ごとに返済額を見直すというルールで、元利均等返済に適用されることが一般的です。

　※元利均等返済とは⇒返済金額に占める元金と利息の割合がだんだん変化する返済方法で、毎月の返済額を一定とするものです。

●１２５％ルール
　５年ごとの返済額の見直しの際、仮に金利の上昇によって急激に返済額が増加する場合でも、変更後の返済額は変更前の返済額の１２５％までとするものです。

たとえば、変更前の返済額が５万円の場合には、返済額は最大でも６万２５００円までしか上がりません。

デメリット

　５年ルールや１２５％ルールのおかげで毎月の返済額が大きく変わらなかったとしても、金利上昇による負担を先送りしているに過ぎません。月々の支払額の中身として占める利息の割合を増やし、それに伴い元本の返済スピードが落ちます。結果、元本の未返済分を最終返済額に上乗せするといった方法で返済することになります。

　返済額の変更がさほどないとはいえ、金利の動向には住宅ローンが終わるまで注意しておくことをおすすめします。

変動金利のリスク軽減

　変動金利は固定金利よりも金利が低いことがメリットではあるものの、以上のような金利上昇によるリスクがあります。このような変動金利のリスクを軽減する方法として、頭金を増やし借入額を減らすことや金利が大きく上がる前に繰り上げ返済することなどがあげられます。

まとめ

　最近は５年ルール・１２５％ルールを採用しない住宅ローンもあります。見直し時期に金利が上昇していた場合はそのまま反映され、返済額がすぐに変更されます。金利が急激に上昇していたら返済額も大幅に上がる可能性もあります。

　しかし、返済額を変更しない期間や上昇率の制限がないため、住宅ローン終盤で未返済分を一括して支払うという事態が生じることはありません。

　５年ルールおよび１２５％ルールがある住宅ローンを選ぶか、それともこれらのルールを採用しない住宅ローンを選ぶか、じっくり考えてから決めましょう。